22 Aug

Die Sanierung 2014 als Kapitalanlage

Im Rahmen der Sanierung in den Jahren 2012 – 2014 wurde die Immobilie erneut sehr umfangreich überarbeitet.

Oberstes Ziel war es hierbei eine möglichst langfristig werthaltige Kapitalanlage zu schaffen.

Einerseits war zu erkennen, dass die Arbeiten aus den 1980er Jahren durchaus als sehr solide zu bewerten waren, was den Kauf der sanierungsbedürftigen Immobilie als Kapitalanlage überhaupt erst sinnvoll erscheinen ließ.

Andererseits waren aber bereits erneut erhebliche Schädigungen zu erkennen. So zeigte sich, dass die Feuchtigkeit erneut ihre Wirkung entfaltet hatte und an vielen Stellen erhebliche Salzbelastungs- & Putzschäden zu verzeichnen waren.

Bei näherer Betrachtung war deutlich erkennbar, dass die Putzschäden in erster Linie nicht durch Bodenfeuchtigkeit, sondern vielmehr aufgrund von „Sommerfeuchte“, also durch den Niederschlag der Feuchtigkeit aus schwül-warmer Luft auf den kalten Mauern des Altbaus entstanden sein mussten. Insbesondere die Schäden in den gewendelten Treppenhäusern waren hierbei wichtige Indizien.

Als Möglichkeit dieser Luftfeuchte entgegen zu wirken gilt die Bauteiltemperierung nach Henning Grosseschmidt, dem ehemaligen Leiter für nichtstaatliche Museen des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege. Zwar wird diese Technik noch immer kritisch diskutiert, doch häufen sich die Referenzen bei welchen die Ergebnisse sehr überzeugend sind. Daher wurde die Entscheidung getroffen, alle gegebenenfalls betroffenen Wände entsprechend zu temperieren. Eine baubiologische Untersuchung vom August 2014 bestätigt eine hervorragende Umsetzung der Sanierung und bemerkenswerte Bauteiltrockenheit. Somit sind die bisherigen Auswirkungen dieser Maßnahme als sehr positiv zu bewerten und bestätigen die Erwartungen in vollem Umfang. Bis zum vollen Wirksamwerden kann es aber noch etwa 2 weitere Jahre dauern.

Im Bereich des linken hinteren Erdgeschosses musste jedoch der Tatsache Rechnung getragen werden, dass durch das außen anstehende Erdreich Regenwasser durch das Mauerwerk dringt. Daher wurde entschieden diese Mauer durch eine neu zu errichtende Drainage zu entlasten.

Im Rahmen dieser Maßnahme konnte eindeutig erkannt werden, dass die bestehende Abdichtung des Mauerwerks gegen das Erdreich einerseits fachlich falsch umgesetzt wurde, insofern die Verblechung das Wasser hinter die Isolierung leitete, andererseits durch Gartenbauarbeiten im Bereich des Nachbarhauses erheblich beschädigt wurde.

Durch die neu errichtete Drainage in Verbindung mit einem konstruktiven Wetterschutz konnte eine nachhaltige und zukunftssichere Entlastung dieser Mauerwerksbereiche erreicht werden. Selbstverständlich wurde im Zuge dieser Maßnahme auch die Abdichtung des Mauerwerks vollständig erneuert und die Fassade wieder in Stand gesetzt.

Der Großteil der Rohbaumaßnahmen erfolgte unter der Prämisse die Substanz möglichst zu schonend und somit unter Verzicht auf schweres Gerät mit erheblichem Personaleinsatz. Aus Platzmangel wurde während der Bauphase auch auf den Einsatz eines Baukrans gänzlich verzichtet. Situationsbedingt wurde bei Bedarf ein Fahrzeugkran bestellt. Durch diese Vorgehensweise verlief die Sanierung zusätzlich mit relativ wenigen Beeinträchtigungen der Nachbarn, was gerade in der engen Umgebung der Brughauser Grüben ein positiver Nebeneffekt ist. Hinsichtlich der Substanzschonung und –erhaltung ist diese „langsame“ Vorgehensweise ebenfalls als sehr positiv zu bewerten, da sehr direkt auf neue Erkenntnisse oder Umstände im Verlauf der Sanierung reagiert werden konnte.

Eine der schwierigsten Situation wurde bei Arbeiten im Innenhof der Immobilie aufgedeckt. Hier musste festgestellt werden, dass sich ein, im Mauerwerk liegender, hölzerner Tragbalken im Laufe der Jahrhunderte gänzlich aufgelöst hatte und nur noch der entsprechende Luftraum vorhanden war.

Durch das Einbringen von HEB-Trägern in Verbindung mit einer hochfesten Stahlbetonausformung und einem neuen Ziegelsturz wurde hier in individueller Handarbeit die Statik des Gebäudes wieder gesichert und wiederhergestellt.

Insbesondere in den Räumen, deren Wände unter Erdgleichen liegen (Gewölbe, Flur zur Gartentreppe & Sanitärräume der Gewerbeeinheit) wurde besonderer Wert auf die Verbesserung der Bausubstanz gelegt.

Im Gewölbe wie auch in den Sanitärräumen sind hinterlüftete Vorsatzschalen realisiert, welche mit einer elektronisch gesteuerten Frischlufthinterlüftung der Firma Krah&Grothe (www.krahundgrothe.de) kombiniert wurden.

Neben den Maßnahmen an der Basis des Gebäudes wurde selbstverständlich auch die Dichtigkeit von oben überprüft.

Hier zeigte sich schnell, dass die bestehenden Seiher, Tropfkessel und Dachrinnen erhebliche Mängel aufwiesen.

Außerdem musste festgestellt werden, dass an einigen Stellen der Anschluss an das Schindeldach nicht sorgfältig bzw. fachmännisch durchgeführt wurde.

Daher wurden alle Seiher, Tropfkessel, Dachrinnen und Abdeckungen auf den Dächern überarbeitet und/oder erneuert.

Insbesondere die Mängel an der Wasserabführung der Dächer führten zu teils erheblichen Nässebelastungen des Mauerwerks und somit zu Schädigungen an der Außenfassade aber auch innerhalb der Gebäude.

An den betroffenen Stellen der Außenfassade wurde der schadhafte Putz großflächig entfernt und unter Verwendung von hoch wasserdampfdurchlässigen, rein mineralischen, faserarmierten Sanierputzen ersetzt.

Anschließend wurde die Fassade mit hochwertiger KEIM-Farbe gestrichen.

Im Rahmen der Arbeiten an der Fassade wurde auch die Zugangstüre, welche wohl im Laufe der Veränderungen zu Beginn des 20.ten Jahrhunderts verkleinert wurde, wieder auf 110 cm vergrößert und somit der ursprünglichen Weite wieder angepasst.

Die Bemühungen um die Fassade wurden von der Stadt Burghausen am 25.11.2013 mit dem Fassadenpreis 2013 belohnt.

Im Sinne einer werthaltigen Kapitalanlage wurde auch im Innenbereich der Gebäude stets auf eine möglichst gute Verträglichkeit der Sanierungsmaßnahmen mit der historischen Bausubstanz geachtet.

Erfreulich hierbei ist die Erfahrung, dass sich sowohl die untere Baubehörde der Stadt Burghausen als auch die Vertreter des Landesamtes für Denkmalpflege stets offen für Vorschläge der Bauherrin gezeigt haben um Ansprüche der modernen Nutzung mit den Erhaltungswünschen in Einklang zu bringen. Wie sie anhand der Erlebniswelt ersehen können wurde dieses Bestreben zu einem sehenswerten Erfolg geführt.

Im Rahmen der Maßnahmen im Innenbereich wurden die teilweise mit erheblich dampfsperrenden Materialien bedeckte historische Bausubstanz mit großem Aufwand freigelegt und unter Verwendung von Sumpfkalkputzen und/oder von hochwertigen Sanierputzen von Hasit beziehungsweise Quarzolith wieder in Stand gesetzt.

Für die Malerarbeiten wurden ausschließlich reine Kalkfarbe oder alternativ die hochdampfdurchlässige Wandfarbe STOColor SIL IN verwendet.

Es ist immer wieder sehr erstaunlich, welcher Zustand vorgefunden wurde und welche Ergebnisse nach Abschluss der Arbeiten erreicht werden konnten.

Nach über 30 Jahren zeigte sowohl die elektrische als auch die wasserführende Technik starke Alterserscheinungen und es sollten nicht das Risiko bestehen, dass kurz nach Abschluss der Arbeiten Rohr- oder Kabelbrüche auftreten.

Da die Aufteilung der Immobilie verändert werden musste, war die elektrische Installation ohnehin an die aktuellen Vorschriften anzupassen und musste somit erneuert werden.

Somit wurde die bestehende Verteilung mit Ausnahme von einigen Leitungen, welche nach wie vor den Vorschriften entsprechen und sich in gutem Zustand befinden vollständig überarbeitet. Dabei wurde die Hauptverteilung verlegt und dabei entsprechend der neuen Aufteilung ausgelegt.

Die einzelnen Einheiten erhielten vollständig neue Schaltkästen und alle Sicherungen, Schutzschalter, Stromstoßschalter, Schaltuhren und sonstigen elektrischen Bauteile wurden neu eingebracht.

Somit ist auch die elektrische Installation entsprechend den aktuellen Anfroderungen ausgelegt und zukunftssicher im Sinne der Immobilie als Kapitalanlage realisiert.

Neben den elektrischen Leitungen wurden auch sämtliche Koaxialkabel in Digitalqualität mit einer Impendanz von 125 dB und 5-facher Schirmung erneuert.

Somit steht nicht nur digitaler Fernsehgenuss sondern auch High-Speed-Internet über die neuen Leitungen und den „Kabel-Deutschland-Hausanschluss“ in bester Qualität und Geschwindigkeit zur Verfügung.

Wie die elektrische Installation musste auch die gesamte Wasser- / Abwasserinstallation erneuert werden.

Insbesondere bei der Wasserversorgung war festzustellen, dass die, in Kupfer realisierte Altinstallation im Mauerwerk mit Filz ummantelt wurde. Dadurch ergab sich eine überdurchschnittliche Korrosion, welche vermutlich eher früher als später unweigerlich zu Undichtigkeiten und somit zu Wasserschäden geführt hätte.

Um den Wert der Immobilie nachhaltig zu steigern, fiel die Entscheidung die gesamten wasserführenden Leitungen gegen Edelstahlverbundrohre auszutauschen.

Ebenso wurden die Abwasserleitungen größtenteils erneuert um auch hier das Risiko von Schädigungen der Substanz zu minimieren.

Nach über 30 Jahren hatte auch die bestehende Zentralheizung ihren Zenit überschritten und war in keinem erhaltenswerten Zustand.

Im Rahmen der Neuinstallation wurde eine Gas-Brennwerttherme der Fa. Viessmann mit einer Leistung von 45 KW installiert, welche sowohl die Fußbodenheizung, die Bauteiltemperierung als auch die Warmwasserbereitung gewährleistet.

Alles in allem ist die Sanierung dem Anspruch gerecht geworden aus einer baufälligen Immobilie eine wunderschöne, vor allem aber auch langfristig werthaltige Kapitalanlage zu schaffen.